Financiamento imobiliário: como investir no imóvel ideal de forma segura

Comprar um imóvel pode parecer um sonho distante para muitas pessoas, mas com planejamento e as informações corretas é possível realizar esse desejo por meio do financiamento - inclusive de empreendimentos na planta.

Comprar ou alugar?

Uma dúvida bastante comum para quem busca um novo lar é escolher entre a compra ou o aluguel de um imóvel. Entre os critérios considerados nessa escolha estão o investimento inicial e a estabilidade.

“O ideal é comprar. Construir o seu patrimônio em vez de ficar pagando por algo que nunca vai ser seu. Às vezes, quando você junta o montante dos anos que você pagou de aluguel, dá o valor de um imóvel”, afirma a corretora de imóveis Kelly Oliveira.

Segundo a pesquisa “Mitos e verdades sobre o setor imobiliário”, encomendada pelo Grupo OLX à MindMiners, 70% dos brasileiros acreditam que adquirir um imóvel é a melhor opção. O levantamento foi realizado em maio deste ano com 300 pessoas de todas as regiões do Brasil tem índice de confiança de 95%.

Essa preferência reflete no crescimento da venda de novos imóveis, que, segundo o indicador ABRAINC-FIPE, foi de 45,3% no acumulado de 12 meses até maio de 2024. A pesquisa foi elaborada com dados de 20 empresas do setor pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC) e a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE).

Dados de julho do Índice FipeZAP também podem justificar essa preferência: o preço da Locação Residencial (+1,12%) se manteve acima das variações mensais do IPCA/IBGE (índice oficial de inflação calculado pelo IBGE), de +0,38%, e do IGPM/FGV (Índice Geral de Preços – Mercado calculado pela FGV), de +0,61%. Apesar do crescimento dos preços do aluguel em julho ter desacelerado em relação à variação observada em junho, o valor segue acima da inflação.

O levantamento também apresenta Recife (R$ 52,14/m²) como a terceira capital com preço médio de aluguel mais elevado. Lideram o ranking das 22 capitais, São Paulo (R$ 55,69/m²) e Florianópolis (R$ 53,72/m²).

Como funciona o financiamento?

O financiamento imobiliário é uma modalidade de crédito para a aquisição de um imóvel de forma parcelada ao longo de um determinado período. Para isso, é preciso ter a aprovação do crédito de uma instituição financeira.

Entre os recursos mais utilizados para o crédito imobiliário estão o uso do FGTS e do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo). “A Caixa oferece financiamento imobiliário com recursos de FGTS para imóveis com valores de até R$ 350 mil para famílias com renda até R$ 8 mil e financiamento imobiliário com recursos do SBPE para imóveis acima de R$ 350 mil e famílias com renda acima de R$ 8 mil”, detalha Marcelo Maia, Superintendente Executivo de Habitação da Caixa Econômica Federal em Pernambuco.

Ele explica que, com o FGTS, é possível financiar até 80% do valor do imóvel novo nas tabelas SAC ou Price. “A primeira com parcelas decrescentes e a segunda com parcelas mais lineares. Já na modalidade SBPE, o financiamento pode chegar até 90% do valor do imóvel novo na tabela SAC e 80% na Price.”

“Além disso de financiar o imóvel novo, a Caixa oferece em alguns empreendimentos a modalidade de financiamento na planta, onde já é possível assinar o financiamento durante a construção do imóvel”, acrescenta.

Investimento na planta

O financiamento na planta é um dos principais tipos disponíveis no mercado atualmente. “Quando o assunto é investimento, a modalidade financiamento na planta traz algumas vantagens como a possibilidade de adquirir um imóvel pagando apenas 10% do valor do mesmo durante a obra mantendo o saldo devedor fixo, sem a correção do INCC”, afirma Marcelo.

“Dessa forma, torna possível a compra de um imóvel através do financiamento de até 90% do valor do mesmo, garantindo desde a construção todas as condições futuras. Por exemplo, na compra de um imóvel de R$ 300 mil, o comprador poderia pagar uma entrada de R$ 30 mil e financiar na planta R$ 270 mil, pagando mensais decrescentes de R$ 2.900 após o recebimento do imóvel. Esta parcela poderia ser paga com o retorno através da locação do próprio imóvel”, explica o superintendente.

Para adquirir um imóvel pronto, é exigido em torno de 20% a 30% do valor no ato da compra, pontua a corretora Kelly.

Durante muito tempo, o financiamento na planta foi associado a empreendimentos enquadrados nos programas sociais do governo federal como o Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Contudo, a modalidade também é contemplada por construtoras pernambucanas nos empreendimentos Premium, como a Carrilho.

"Trouxemos essa novidade para o Estado em nossos últimos lançamentos, e a aceitação tem sido incrível. A possibilidade de garantir as condições do financiamento já com o imóvel em construção, além de ter o saldo devedor do financiamento congelado até o recebimento do imóvel, ou seja, sem corrigir pelo INCC, faz com que muitos optem por esta modalidade”, afirma Roberto Rios, diretor comercial da Construtora Carrilho.

“Apesar do comprador pagar os juros do financiamento de maneira antecipada durante a obra e de maneira proporcional ao avanço da mesma, quando somamos os valores dessas parcelas e comparamos com a correção do INCC sobre um saldo devedor de 90%, ainda é mais vantajoso investir na planta”, acrescenta.

Taxas e amortização

Outro detalhe importante no financiamento são as taxas envolvidas no processo. “A taxa de juros, que varia de banco pra banco, INCC (índice nacional de custo e construção), IPCA (índice de preços ao consumidor amplo) e TR (taxa referencial)”, elenca Kelly. “São taxas que corrigem o saldo devedor e as parcelas, o que influencia no valor total pago pelo imóvel ao longo do financiamento.”

O valor das parcelas do financiamento é diretamente vinculado à renda do comprador e em alguns casos pode ter 35 anos de duração. Mas, através da amortização, é possível reduzir a dívida mais rapidamente nos pagamentos mensais ou pagando a prestação do mês somada com a última do contrato. “Além de reduzir o prazo do financiamento, resulta em uma redução significativa de juros”, destaca a corretora.

Imóvel ideal

Há 55 anos no mercado, o Grupo Carrilho se destaca não apenas pelo compromisso e qualidade, mas também pela construção de imóveis para públicos segmentados.

“Sentimos a necessidade de ter um tom de voz para cada público. Trabalhar a Carrilho como uma Carrilho do tamanho de cada sonho”, explica Roberto.

Linha Home

A linha Carrilho Home é a opção ideal para as famílias contempladas pelo Minha Casa, Minha Vida faixa 2, ou seja, que ganham até R$ 4.700. Recentemente entregue pela construtora, o Aurora do Parque, no Paulista, é um dos sucessos do segmento.

Com empreendimentos de até R$ 250 mil, os imóveis dispõem também de uma área comum bastante rica em opções de lazer e com muita segurança. “Investimos muito em qualidade de vida, segurança e na área comum, porque os apartamentos são mais compactos”, afirma o diretor comercial.

“Nosso propósito com essa linha é falar para o nosso público que seu sonho é possível. Comprar um imóvel e dizer ‘agora o meu filho vai poder começar a vida dele de maneira diferente, ele vai ter algo que eu não tive’”, complementa.

Linha Urban

A linha Carrilho Urban é mais indicada para o público que está começando uma família. “A gente atende casais e famílias com um ou dois filhos. São imóveis em localizações muito estratégicas, com a mesma tecnologia adotada na Carrilho Home, que é a tecnologia de construção em parede de concreto na forma mais moderna no mercado imobiliário.”

“É o ideal também para quem precisa ir e vir com agilidade e que busca o melhor lugar para estar e seguir em frente”, acrescenta Roberto.

Os empreendimentos, que custam de R$ 250 a 350 mil, têm condições acessíveis para as famílias contempladas pelo Minha Casa, Minha Vida faixa 3, que tem renda de R$ 4.700 até R$ 8 mil. Entre os destaques da linha estão os lançamentos do Torres de Olinda (Olinda), do Aurora das Flores (Paulista) e do Pátio Nattu (Caxangá).

Linha Premium

Com a linha Carrilho Premium, a construtora retorna à sua origem, especialmente na Zona Norte do Recife, para oferecer o que há de melhor em imóveis. Os studios e apartamentos, com plantas otimizadas e metragens versáteis (de 75 m² a 115 m²), garantem o máximo de aproveitamento do espaço e preços competitivos.

Os lançamentos dessa linha estão na Torre (Botanik Torre Flora), Aflitos (Tivo Studios) e Madalena (Madá Studios).

“Essa linha atende a solteiros, jovens casais, sêniors e investidores no caso dos studios e a famílias de quatro a cinco pessoas, no caso dos apartamentos de 3 e 4 quartos. Pessoas que buscam endereços consolidados da Zona Norte do Recife. Nesse tipo de construção, a gente sempre leva a assinatura de arquitetos e paisagistas renomados e oferece algumas opções de planta para no pós entrega o cliente escolher”, comenta Roberto.

Dessa forma, a construtora consegue participar na realização do sonho de vários públicos. “A Carrilho fez algumas pesquisas e entendeu que cada público desse tem alguns requisitos em comum, mas gosta de ser tratado de maneira diferente as aspirações são diferentes”, finaliza o diretor.